轉貼高人卓見--建商灌虛坪
買78坪大廈豪宅 室內實坪僅42坪
「買七十八坪的大廈豪宅，但實際室內面積卻僅四十二坪」。監委程仁宏、劉玉山調查發現，內政部放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建物以及公共設施灌入坪數計算，且現行房屋交易的建物登記面積，也與建管執照面積不一，給予建商灌虛坪的機會，內政部怠惰修法，放任民眾權益受損，對內政部提出糾正。
監委批怠惰修法 內政部：虛心檢討 對此，內政部地政司司長羅光宗表示：「會虛心檢討。」內政部正研議修改地籍測量實施規則，陽台、雨遮、主要樑柱、承重牆測繪，需記入竣工平面圖，才可以附屬建物辦理測量，減少房屋交易虛坪問題發生。
程仁宏表示，不少建商增設非實用性的附屬建物、公共設施，經地政機關測量登記後，增加民眾購屋負擔。台北市房價寸土寸金，雨遮與陽台列入坪數計算，消費者每天抬頭往窗外一看，就像賓士車停在陽台與雨遮上，「這合理嗎？」 程仁宏也批評，現行法規預售屋面積誤差在一％內，買賣雙方不找補的規範看似公平，但實務上「作莊」的是建商，受害民眾遠比建商多。
地政司表示，內政部已於今年七月間召開會議研修地籍測量實施規則，檢討附屬建物測量登記之項目，及修正預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項，將主建物、附屬建物、共同使用部分分別計價，並刪除依訂誤差範圍免找補等規定，待相關程序完備後，當能使測量登記合理化、交易價格資訊更加公開透明。
監委劉玉山質疑，消費者購屋存在著「資訊不對稱」的問題，像是住戶明明沒有購買停車位，卻被迫分擔停車場車道的共同持有部分，且公設比計算有分不同基準的多種方式，消費者無從得知公共設施坪數的分配是否妥善。
華固建設總經理洪嘉昇則認為，建商在買賣交易合約都清楚標明主建物坪數、附屬建物坪數、公設如何，沒有所謂的資訊不對稱，當買賣雙方把交易內容講清楚後，剩下就是由市場機制決定的價格。
前地政士公會全國聯合會理事長陳銘福表示，建物登記法規行之有年，以監委指建物登記面積與建管執照面積不統一、給建商灌水機會為例，建物登記面積將產權登記到牆外，建管執照面積則是登記到牆心，但目前全台有八百萬棟房屋產權都登記到牆外，未來若修法統一將產權登記到牆心，市場制度反而被打亂。
灌虛坪 北部多陽台雨遮 南部多車道 據行政院消保會與內政部統計，國內消費糾紛案件，以建築糾紛為最多，其中有關房屋交易時，虛坪認知差距，經常成為買賣雙方糾紛導火線，已有藍營三十餘位立委連署提案，打算針對虛坪問題修法檢討。
以陽台、屋簷或雨遮等虛坪灌水的項目，大多是北部建商作法，南部建商虛坪灌水的項目主要在地下室車位或車道，因南北房價差距大，台北市的豪宅，一坪虛坪就會讓購屋者花費一百萬元以上。
[url=mailto://]聯合報 / 2009/09/04 記者許佳佳／台北報導 [/url]
房價愈來愈貴，建商灌水的撇步愈來愈多。住商不動產企畫室主任徐佳馨建議，買房前要多打聽建商口碑，碰上經常與住戶對簿公堂的建商，民眾要小心了。
目前房屋交易是以建物登記面積計算價格，除了室內使用面積外，公共設施、附屬建物（例如陽台、雨遮等）也都會記載在所有權狀。
不過，建商將面積灌水的手法很多，例如將同一層的樓梯間面積，計入主建物的室內面積，表面上看起來公設比減少、室內坪數變大，但使用空間不如預期。也有建商將地下室的車道及車位灌給所有住戶，這對沒買車位的住戶吃虧最大。
此外，市場上也常見將陽台外推，將陽台的面積納入主建物內，讓民眾以為公設比較低。
徐佳馨說，有些建商灌水坪數，是把樑柱、雨遮都作得很大，雖然建物外觀變得有設計感，但這些根本用不到的地方，加起來不止三、四坪。如果以一坪五十萬元來算，等於兩百萬花在不能用的窗戶造型上，購屋者虧大了。
太平洋資產管理總經理張欣民說，民眾購屋若要避免高公設比，老舊公寓或透天厝是最佳選擇。五年內的新大樓，公設比普遍偏高，因為現在流行氣派寬敞大廳、健身房等設備齊全外，建築法規還規定，八樓以上還要配備兩套逃生梯。
目前大樓公設比幾乎都在三成；如果建物戶數少，分攤者少，或是近年流行的飯店式小豪宅，公設比更高於三成。
張欣民表示，屋齡十年到十五年的電梯大樓是比較經濟實惠的產品，因為當年梯廳較樸實，公設比約兩成，同樣的預算可以享受到較大的室內空間，又不用爬樓梯。
信義房屋經理蘇啟榮說，公設比高低，市場各有好惡，有的人在意屋內實際使用面積，也有人偏好有多樣休閒設施的新成屋，但價格通常也會比同區其他建案高。
投資人在買房子時，要如何分辨公設比？蘇啟榮建議，若買中古屋，只要目測室內坪數大小，看清楚房屋權狀上登記的公設坪數，即可看出大致的公設比，較不會吃虧。
業者表示，中國人置產對私有領域注意的程度遠高於公共空間，這種有效空間的計算法，可以讓人很明白地換算出「我所住的每一坪到底是多少錢」，實際衡量投資價值；現在台灣連雨遮、機房等用不到的地方，都要算進建物權狀，讓消費者莫名「買了大空間，卻住進小房裡」。
我的看法其實很簡單的問題，只要以後算金額只算主建物面積就好了
早期的登記，也只登記主建物 附屬建物
至於公設那是共有的，登記只是登爽的，你又不能用?(完全使用)
後來建商已經習慣以坪計價出售，民眾也習慣了
所以就 巧立名目 一些雜七雜八的東西也可以登記
雨遮? 用來放冷氣，容積率也不計入，建商成本也很低
陽台? 容積率也不計入
公設?登記更是雜亂，大公小公毫無意義
因為現在有公寓大廈管理條例，規定大樓公設的使用
只是民眾習慣要改困難，因為以坪計價方便
但不合乎常理
舉例:
兩相鄰大樓，A棟豪宅公設40%，B棟一般住宅公設20%
AB兩棟都是100坪，
假設A棟每一坪合理單價是50萬，建商算總價5000萬
而B棟合理單價是30萬，建商算總價3000萬
其中我們來思考，為何A棟豪宅貴B棟那麼多?
因為
1.建材好 設備新
2.奢侈品的虛榮心理
3.公共設施多
其中第3點公共設施多，我想大家都同意
裡面有電影院，三溫暖，游泳池，圖書館，健身房，親子遊戲間等
所以我才願意多付每坪20萬差價
但是，這邊是不是重複計算?
因為A棟豪宅的公設明顯比B棟多
若總價不變，以主建物來算單價
A棟豪宅每坪83萬(5000/60)
B棟一般住宅37.5萬(3000/80)
哇塞!每坪差45.5萬!不是20萬
很顯然的建商以坪去計算，等於多收了公設的錢
因為賣得比較貴，絕大部分是公設提供的服務
而公設的錢，我已經分攤了，不應該價錢維持原樣，而應該降價才是
所以最方便相比較就是主建物坪數
若你反算多2000萬的價值，小於你去外面電影院，三溫暖，游泳池，圖書館，親子遊戲間
那當然可以買，若不是(你使用的很少)，那就要考慮!
所以登記坪計價，會有盲點!
不過監察院也是外行，若又改測量規則，那坪數又更雜亂分歧
對民眾未必是好事，我覺得倒不如教育民眾如何去計算與分析
或者鼓勵民眾找地政士代理分析坪數的差異，讓交易透明，讓買主放心
畢竟買房子是大事，找個人付個幾千元諮詢費，才是正解!
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