轉貼林教授的《認 識 地 價》

轉貼林教授的《認 識 地 價》
作者:林英彥 政治大學地政系退休教授
一、前言
地價不僅是構成房地產價格的重要因素，而且地價高低還會影響地價稅、增值稅、遺產稅負擔，更是個人財富的指標，所以只要有土地財產，或想要取得財產者，都應該對地價有所認識。如果有人認為地價與他毫無關係，那這個人可能是努力奮鬥一輩子卻沒有得到任何一塊土地，那是相當可悲的事。

可是，地價雖然只是二個字，但其內容卻非常複雜，光是有關地價的名詞至少就有20個，例如公告地價、公告土地現值、申報地價、法定地價、補償地價、收益地價等等，可謂不勝枚舉。還有地價應該如何判斷，地價與物價的關係如何，影響地價的因素是什麼，這些問題對一般社會大眾來說，可能都會感到一頭霧水。因此，本文試圖就地價做淺易的解說，以協助社會大眾對地價能有更深入的瞭解。

二、地價名詞解釋
現在先從地價的名詞解釋說起。
1.土地市價（簡稱市價）
我們經常可以聽到有人在談論土地的市價，例如甲問乙：宜蘭現在土地一坪多少錢？乙回答：一坪大概10萬。這是否表示宜蘭的土地市價就是一坪10萬元，，一般人士可能都會這樣認為，但從學術上來看，那只能說是宜蘭的土地市場行情，而不能認為是市價。那如果有人是以一坪10萬元買了宜蘭的土地，則是否可以肯定宜蘭的土地市價就是一坪10萬元，答案也是否定的。雖然確實以一坪10萬元成交，但如果未對成交日期、買賣雙方之關係、交易動機、對房地產市場之知識等進行分析，那是不能下結論的。例如成交是在半年前，而且是親屬之間的買賣，那就要問這半年來地價是否有波動，親戚間買賣是否較便宜，北宜高通車之後供需情況有何變化，還有其他問題都要經過分析以後，才能確定宜蘭之土地現在市價一坪多少元。

從土地估價立場來說，合理市價應當具備以下三個條件。
(1)買賣標的在公開市場上陳列相當長的一段期間，讓買方有足夠的時間做調查分析比較。
(2)買方無急買、賣方無急賣等特殊動機。
(3)買賣雙方都充分瞭解土地市場行情。
常有人說土地徵收補償應當以市價補償，但什麼是市價，如不予明確界定，那政府一定很難徵收到任何一塊土地，因為市價是可以透過操作來予提高的。信義聯勤俱樂部的土地一坪以268萬標脫，附近公共設施保留地所有人就要求比照此價格補償，那還得了。

2.收益地價
所謂收益地價，就是依據土地所能產生的收益來評估的價格。大家都知道，土地不問是自用或出租，都會有收益。而土地的價格與收益的關係，就像是資本與利息的關係。但資本可以說是原本，利息是孳息，而資本乘利率＝利息，這是大家所知道的。現在如果有人投入幾百萬來買一塊土地，然後將土地出租，收取租金，則買地之幾百萬是相當於資本，而收取之租金相當於利息，所以地價與收益的關係，可以寫成地價 × 利率＝收益。不過一般人通常都不知道自己土地價格是多少，但收益則可根據實際情況或與附近類似土地之收益比較推算出來，如此則可由收益反推價格，例如一塊土地一年可以收取租金5萬元，現在之利率為5％，則50,000÷0.05＝1,000,000元。
由此種方法求得之地價，則稱為收益地價。而估價的方法，稱為收益資本化法或收益還原法。

3.成本價格
如果土地是最近開發完成的，現在開發商要出售土地，那他必定會衡量開發成本來訂定底價，由此所評定的價格就稱為成本價格。

成本價格應為當包括當初購買土地之成本與利息、開發成本與利息、公共設施之負擔金攤派額、各種費用（稅費、廣告費、規費等）與利潤等。

4.規定地價與重新規定地價
我國之土地政策是實施平均地權，而平均地權的宗旨是要漲價歸公，實現地利共享，其具體辦法是規定地價、照價收稅、照價收買、漲價歸公。所以規定地價這四個字，認真說來，那是動詞而不是名詞。即政府確定土地所有人地價的過程，稱為規定地價。故千萬不能將「規定地價」列為地價種類之一。
至於規定地價之意義為何，這可能有很多人答不出來。正確的答案，應該是「劃分公私產權」。吾人知道，土地的價值有原生的價值，改良的價值，未來的價值等。而改良的價值，又可分為土地所有人投資改良的價值及公共部門投資改良，還有社會進步、人口增加、經濟繁榮造成的價值。而原生的土地價值、社會進步、人口增加及經濟繁榮等所造成的價值，這些都不應該歸土地所有人所有。土地所有人擁有的價值，應當只有其投資購買土地的原本及事後投資改良的價值，其他都應當屬於公有的財產。但一塊土地，如果說現在市價一百萬元，其中多少是屬於私人的價值，多少是屬於公部門的價值，這甚難劃分，所以政府先要規定地價，將公私產權的範圍劃分開來，如果某人的土地規定地價結果為50萬元，則以後超過50萬元之部分，扣除私人之投資改良價值後，剩餘的都是公有財產。
另外，由於規定地價以後，地價還是會波動，所以政府有每三年重新規定地價一次的規定。至於如何規定地價，請看下面說明，即可明白。

5.公告地價與標準地價
依據 孫中山先生的主張，規定地價是要由土地所有人自己向政府申報。但是如果依照上述規定地價之意義，則土地所有人報價愈高，私有財產就愈多。可是想到平均地權的另一種辦法「照價收稅」，那就會另作打算，則報低，以後稅較輕。但這又想到「照價收買」而不敢低報，那就不知該報多少才好。政府為了協助土地所有人解除這個困擾，就先公布其標準價格，以供土地所有人申報地價的參考，這個價格平均地權條例稱為公告地價，土地法稱為標準地價。

6.區段地價
前面說到政府要先公布一個標準價格，讓土地所有人參考。但可能有人會懷疑，土地所有人在自己的土地出生、長大，每天在那裡進進出出，這樣都不知道其土地價格值多少，而政府或許從來沒有踏過其土地一步，怎麼能知道其土地之標準價格是多少呢？其實這個標準價格是經過相當複雜的一段過程估出來的。那是先要將土地條件類似、使用狀況相同、地段相連、地價相近的範圍劃出來（這稱為劃分地價區段），然後就各區段內調查買賣案例價格，並以其中位數或平均數，做為該地價區段的地價，這個價就稱為區段地價。

7.評議地價
政府算出區段地價後，再送交地價評議委員會評定。評議委員會是由市縣（市）長、主任秘書、議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商公會代表、銀行公會代表、農會代表、地政主管人員、財政主管人員、工務或都市計劃主管人員、建設或農林主管人員、稅捐主管人員等各一人，計17人組成。經過評議的地價則稱為評議地價。但評議的動作，也是評議地價，故這也可當成動詞解釋。

8.宗地地價
評議委員會評議的地價是區段地價，但政府要公告的是每一宗土地的地價，所以需要進一步計算每宗地的地價。其計算方法係採取⑴繁榮街道路線價法，⑵一般路線價法，⑶區段價法等三種。其中⑴⑵兩種方法，容後說明。第⑶種方法是上述區段地價乘宗地面積，即為宗地地價，這是完全忽略影響地價個別因素的估價方法。換言之，在這種方法之下，每宗土地不問其形狀、面積、臨路情形、單價都是相等的，那是否合理，不用說明都會明白。

9.路線價
一條街道兩邊的土地，其形狀、面積、臨街情形，通常相差不大，所以地價（單價）也差不多，因此可以將每條街兩側土地的單價，表示在街道圖上，這個價就稱為路線價。例如我們說南京東路二段之路線價為每平方公尺40萬元，那就表示南京東路二段兩側的土地，在標準狀況下，每平方公尺的價錢是40萬元。
因為路線價是單價，所以根據路線價就可以計算各筆土地的價錢，其計算方法如下：
宗地地價＝路線價 × 面積……⑴
不過，街道兩側之土地，不一定每宗都是標準的，臨街深度之深淺也會不同，臨街寬度、位置、形狀都會有差別，所以根據上式計算並不合理，因此乃有所謂繁榮街道路線價法之計算方法，其計算式如下。
宗地地價＝路線價 × 深度指數 × 面積 × 修正率……⑵
為了區別⑴式與⑵式之計算方法，乃將⑴式稱為一般路線價法，這也與前述區段價法同樣，忽視影響地價之個別因素，所以也是不合理的計算法。
目前台灣地區採用綮榮街道路線價法者大約只有3％，一般路線價法約15％，其餘都是區段價法。而且縱然採用繁榮街道路線價法，其路線價之決定及深度指數與修正率之設計，問題也很多，所以要改進的空間很大。

10.申報地價
政府計算好宗地地價以後，則予公告，供土地所有人做為申報地價之參考，土地所有人可以在公告期間內（一個月），以申報地價加減2成之範圍內申報。如不申報，過去是以公告地價為其申報地價。但依經驗，99％以上都以減2成申報，所以政府索性修改平均地權條例，規定不申報者，以公告地價之八成做為申報地價。如此，則土地所有人可以省去申報地價的麻煩，政府也可以節省龐大的人力財力。

土地所有人向政府申報的地價，則稱為申報地價。但申報地價也可當動詞解釋，即土地所有人向政府申報其土地價格的動作。所以如果說：「你有沒有去申報地價」，這是動詞，說：「你申報地價是多少」，這就成為名詞。

11.法定地價
土地所有人向政府申報之地價，經過政府接受，登錄在地價冊上，則成為法定地價。地價冊送交稅捐機關據以課徵地價稅，到此則規定地價作業已算完成。

12.公告土地現值
規定地價以後，如果土地有買賣移轉，則當事人必須向政府申報移轉價格，據以計算增值額，以便課徵增值稅，而增值額之計算方法如下：
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×台灣地區消費者物價總指數÷100－（改良土地費用 ＋ 工程受益費 ＋ 土地重劃負擔總費用 ＋ 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其損贈土地之公告現值總額）。
根據此計算式可知申報移轉現值愈多，則土地漲價總數額愈高，結果需要繳納之增值稅愈多。尤其在過去增值稅率高達40％、50％、60％（現在已調降為20％、30％、40％）的情況下，會使得出售土地者對增值稅有不勝負荷的感受。因此會盡力壓低申報之移轉現值，並賄賂官員使申報之移轉現值能通過，如此造成對地政人員之風評非常惡劣，甚至被列為社會五大公害之一。為此政府乃將用於審核土地買賣時申報的移轉現值公布出來，這就是公告土地現值的由來。
有了公告土地現值之後，民眾申報移轉土地現值時，只要不低於公告土地現值，則能通過，送紅包之陋習也隨之改善。
據以上說明，可見公告地價與公告土地現值是不同的。前者是規定地價或重新規定地價時，供土地所有人申報地價之參考，而申報之價格是用來課徵地價稅，是每三年公布一次。但後者是供土地買賣時，申報移轉現值之參考，申報價格是用來計算增值額，以便課徵增值稅，是每年公告一次（1月1日公告）。

13.基準地價
由於土地具有個別性，故土地不能單純用面積來定價，也不能論斤計兩，並且每一筆土地都要經過查估才能知道其價格。而查估地價最常用的是買賣實例比較法，可是如果無買賣實例可比較，或買賣實例之價格不是正常價格，那就會變成查價有困難。另外，民眾也知道貨比三家不吃虧的道理，可是一般商品要比價很容易，土地要比價就困難了，為此政府正在試辦建立基準地價制度。這是在各地價區段內選定面積、形狀、臨街情形、使用狀況等具有代表性的土地做為基準地，然後委託不動產估價師或由地價人員查估基準地價格後加以公告，以後民眾有土地買賣之需要時，就可以附近之基準地價進行比較，由此來討價還價。此外，基準地還可以用來控制地價之高低層次，可用來編制地價指數等。
筆者常跟估價界的朋友開玩笑說，如果法官指責你，為什麼估那麼高，筆者就建議他們反問法官，那你說應該估多少才合理。相信法官絕對說不出來，如此那能判決估價師犯罪。但如有基準地價，法官就可以問，附近基準地價才多少錢，你為什麼估出來的價格比基準地價高那麼多，在這種情況下，如果估價師講不出理由，或所講理由不合理，那法官就可以理直氣壯的判其罪行。

此項基準地價制度是向日本學習的。但日本公布標準宗地的價格有二種情形，一是由中央政府國土交通省於每年4月間公布當年1月1日為基準的價格,另一是由地方政府（都道府縣）於每年10月間公布當年7月1日為基準的價格，兩者所公布的價格都稱為「公示價格」，但中央政府的標準地就直稱為標準地，都道府縣之標準地則稱為基準地，以示區別。

中國大陸也有使用基準地價這個名詞，但其所稱之基準地價，等於台灣之區段地價。

14.基準宅地價格
公部門查估地價，除了要掌握絕對值以外，更應重視相對值，而且相對值之掌握，不僅限於管轄範圍內之土地，也要跟其他縣市地區內之地價保持均衡關係。可是這種均衡關係的掌握相當困難，在日本所想出來的方法，就是從他們的公示地價中，選擇價格最高者做為代表來與其他地區做高低之比較調整，這個被選出來的基準地，就稱為基準宅地（另外還有基準商業地、基準工業地）。基準宅地經比較後，認為偏高或偏低，則予調整，然後再根據調整後之基準宅地價格去調整其他標準地或基準地價格。

15.標定地價
這是在中國大陸所用的地價名詞，相當於台灣之基準地價。

16.立體地價
在都市地區由於寸土寸金，使得建築物朝高樓方向發展，基地則採取持分所有方式，由此來減輕地價負擔，如此則出現持分相等，地價是否也相等的問題。我國的處理方式是，不問樓層高度，只要一棟樓各層的土地持分面積相等，則地價稅甚至增值稅（如果是同時買賣移轉）也相等，但大家都知道樓層高度不一樣，價格會有很大的差別，通常是一樓最貴、四樓最便宜、頂樓也比較值錢，但如持分相等、地價也相等，那就會造成脫離現實，而且不公平，所以有立體地價之主張。則土地並不是一個平面，土地是一個立體空間，而每一層樓的空間位置不同，效用就會有差別，那價格應該也會不一樣。如果不如此作立體地價之區分，則遇到拆遷補償或更新重建時，就會有限多糾紛出現。
至於立體地價的查估方法，有土地貢獻說、聯合貢獻說、建物貢獻說等主張，這內容相當複雜、在此不擬作說明有興趣者可參閱拙作「不動產估價」一書。

17.限定價格
我們時常可以聽到有人將一小塊畸零地，以多高的價錢賣給鄰地所有人，簡直是獅子大開口，但從估價理論來看、畸零地賣給鄰地所有人，會使鄰地的價值提高，對鄰地有貢獻，所以其價格較高是合理的（當然不能高得離譜），這種較高的價錢，只有在畸零地所有人與鄰地所有人之間才能成立，即市場受到限制，所以這是限定價格，但也是合理的價格。
同樣道理，如果為了某種原因而需進行違反經濟合理性的分割，致分割後殘餘土地的效用降低，價值也隨之下降，這種損失必需由分割出去的土地來承擔，則分割出去的土地單價會高於一般正常價格。這種為分割而付出的價格、也是限定價格，只有在當事人之間才能成立，但也是合理價格。

18.拍定價格
法院拍賣土地時，由出價最高的人取得土地，其所出的價格則稱為拍定價格。

19.標脫價格
如國有財產局出售國有非公用土地，採取招標方式，如出價超過低價，則由出價最高者取得土地，這個價稱為標脫價格。

20.出讓價格與轉讓價格
在中國大陸實施社會主義土地公有制，城市土地屬於國有，農地屬於集體所有，但土地使用權可以出讓，這是由國家獨佔的市場，不動產開發商向國家購買使用權，其價格稱為出讓價格。
開發商將土地開發完成（七通一平）之後，賣給建設公司，其價格稱為轉讓價格。所以出讓價格是由國家主導決定的，而轉讓價格則有協商的空間。

21.補償地價
政府徵收人民的土地，要發給補償費，地價部分則稱為補償地價。過去補償地價是以公告現值加四成為準，但因加四成還是偏低於市價，引起被徵收者的不滿、抗爭，所以現在改成以公告現值為基礎，加多少成由地方政府自行決定。

三、公告地價與公告土地現值的關係
公告地價與公告土地現值的差別，在前面已有說明，以下就來談談這二種價格的關係。

過去內政部地政司認為，公告地價與公告土地現值，都是由相同的地政人員，於相同的時間評估，因此，如果評估出來的價格不一樣，那是很奇怪的事，根本不能對民眾做解釋，所以規定，重新規定地價時，公告地價與公告土地現值一致，也就是採取兩價合一政策。

但兩價合一，卻造成很多困擾，因為要讓公告土地現值接近市價，則公告現值會不斷提升，而在兩價合一之下，公告地價也緊跟著提高，土地所有人的地價稅負擔不斷加重，引起民眾反彈，尤其自民國66年重新規定地價以後，由於擔心地價帶動物價，乃將每三年重新規定地價一次的業務往後拖延，直至民國75年才辦理重新規定地價，事隔九年致重新規定地價幅度大為提高，民眾之地價稅負擔一下增加三倍左右，造成輿論譁然，政府不得不將已經開出的地價稅單收回，改成第一年打六折，第二年打八折課稅的歷史性措施。

將公告土地現值提高，有上述問題發生，那將公告現值降低，又是如何，降低公告土地現值，不僅平均地權之土地漲價歸公大打折扣，而且土地被徵收者之補償費變少了，這會引起激烈抗爭。還有向銀行抵押借錢的額度也變少了，這樣也遭到批判。政府乃於民國80年起，改採兩價分離政策。

當時仍然有很多人認為同一塊土地，同時有二個價，這是很奇怪的事。個人則認為同一塊同時有兩個價，那是很平常的事，就好比同一本書，賣給公司、書店、學生的價錢不一樣，這並不奇怪呀！所以個人讚同兩價分離政策。但現在想起來，覺得這種觀念是錯的。雖然同一本書，賣給不同的人，價格不一樣，但其原始定價是一樣的，只是出售時打的折扣不同而已。日本課徵固定資產稅與遺產稅的評價額不同，但基本上是以標準地之公示價格為基礎，打七折做為固定資產稅的評價額，打八折做為遺產稅的評價額，所以沒有兩價合一或分離的問題。

由以上觀念的改變，使得筆者現在主張要回復兩價合一，但課地價稅可以公告土地現值打幾折，徵所補償以公告土地現值加幾成，增值稅以公告土地現值調整幾成等方式靈活處理，那就可以解決困擾地政機關多年的兩價合一或分離的問題。

四、改進公告土地現值的措施
公告土地現值，已經成為經濟活動上不可久缺的重要資料，不僅課稅上需要，買賣、抵押、徵收補償等也都會參考公告土地現值。

但是這麼重要的資料，卻有非常大的缺失，茲列舉如下：
1.不能反映市價：政府每年發布的公告土地現值，幾乎是沒有人相信那是正確可信的，其理由很多，在此暫且不談。

2.忽視影響地價的個別因素：土地有優劣之差，所以價格也不一樣，但公告土地現值，在同一地價區段內的每一筆土地，不問其形狀、面積、臨街情形如何，單價都一樣，這是何等不合理的現象。

3.使用效率低：台灣每年要公告土地現值之土地筆數，大約1,400萬筆。但會用到公告土地現值資料的，只有買賣移轉、設定抵押、徵收補償等，其他縱然公告其土地現值，根本沒有用。而筆者曾經估算過，會用到公告土地現值的筆數，大約佔總筆數的18%，那表示政府公布1,400萬筆之土地現值，用到的不到300萬筆，其餘11,000多萬筆是白公告了，但多花的人力、財力非常大。

4.公告土地現值會被長官、民代或壓力團體扭曲，這是眾所周知的事。
有了以上缺失，因此，筆者建議改用區段地價指數取代公告土地現值，其辦法如下：
(1)劃分地價區段。
(2)設定標準宗地。
(3)評估標準宗地價格。
(4)以標準宗地價格設定路線價或區段價。
(5)運用路線價法或區段價比較法，計算各宗地地價。並公布之，由此做為基準地價。
(6)以後每年只查估標準地價格，並依據標準地價格計算區段地價指數。
(7)如果某一筆土地，需要用到現值，則以基準年之地價乘區段地價指數即可。
(每隔五年，或有重大公共建設，或土地有合併分割時，重新運用第5步驟，計算各宗地地價。

筆者所以敢提出如上述之建議，是因為筆者認為影響地價之因素，雖然有一般因素、區域因素及個別因素，但個別因素幾乎是固定不變的，地價之變動是地區性的，不會在同一地區內，甲地漲、乙地不漲。例如某地區興建捷運站完成，則該地區之地價全部上漲，不會有個別漲幅不同的情形（如果有，差距也不大，可暫時忽略）。因此，只要掌握區段地價指數，就可以掌握全區的地價。
如此改進，在最初一年會比較辛苦，但將每一筆土地依個別條件建立地價，甚至數值化之後，就輕鬆了。

五、結論
關於地價，還有地價與房地產價格的關係，地價與物價的關係，地價如何查估等問題，但因編幅所限，這些問題容於其他機會再行討論。